Ngày nay, một trong những điều kiện cần thiết để người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình đối với đất đai đó là đất phải còn thời hạn sử dụng. Với tùy loại đất khác nhau sẽ có một quy định cụ thể về thời hạn sử dụng khác nhau.
Đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn, khi hết thời hạn sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể gia hạn. Hôm nay Luật Hà Sơn Bình sẽ cùng các bạn tìm hiểu về các quy định pháp luật liên quan đến thời hạn sử dụng đất và thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất.
Thời hạn sử dụng đất
Hiện nay, pháp luật đất đai hiện hành không có quy định cụ thể về định nghĩa đất có thời hạn sử dụng cũng như thời hạn sử dụng đất là gì. Tuy nhiên, có thể hiểu đơn giản rằng thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng, để ở, để trồng trọt….phát triển kinh tế.
Như vậy, đó là một khoảng thời gian xác định được Luật định để thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện để cơ quan nhà nước có thể kiểm soát, quản lý được người sử dụng đất trên phạm vi cả nước.
Việc xác định thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất…
Tìm hiểu thêm: Dịch vụ thuê luật sư tranh tụng đất đai
Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng đất bằng 02 hình thức gồm:
Đất sử dụng ổn định lâu dài
Căn cứ theo quy định tại Điều 125 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau:
– Đất là đất ở hiện đang được hộ gia đình, cá nhân sử dụng.
– Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của dân tộc, trên cơ sở kết hợp giữa sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản mà nguồn gốc đất do Nhà nước giao, hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
– Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất có nguồn gốc là rừng tự nhiên.
– Đất được hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, sản xuất phi nông nghiệp mà nguồn gốc đất không phải được Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất hay giao đất có thời hạn.
– Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội và đất xây dựng công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục.. và các lĩnh vực khác theo quy định của pháp luật.
– Đất sử dụng cho các mục đích thuộc lĩnh vực quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật.
– Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất tín ngưỡng (đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất cơ sở tôn giáo (là phần đất thuộc chùa, nhà thờ, thánh đường, thánh thất, tu viện, niệm phật đường, trụ sở của các cơ sở tôn giáo, nhà nguyện, trường đào tạo tôn giáo).
– Đất dùng trong mục đích giao thông, thủy lợi, đất có công trình, di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh.
– Đất xây dựng các công trình công cộng khác, phục vụ mục đích dân sinh, không nhằm mục đích kinh doanh.
– Đất mà tổ chức kinh tế hiện đang sử dụng mà có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng đất sử dụng ổn định lâu dài; hoặc có được từ việc chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài.
Có thể thấy, nếu người sử dụng đang sử dụng đất phần diện tích đất thuộc một các trường hợp xác định ở trên thì người sử dụng đất sẽ được sử dụng đất với thời hạn sử dụng ổn định lâu dài.
Đất sử dụng có thời hạn
Căn cứ Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất sử dụng có thời hạn được quy định cụ thể như sau:
– Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
– Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
– Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
– Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.
– Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
– Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
– Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
– Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Gia hạn thời gian sử dụng đất
Các trường hợp xin gia hạn thời gian sử dụng đất
Trường hợp 1:
Trường hợp tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ngoài khu công nghệ cao, khu kinh tế và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 và 3 Điều 74 nghị định 43/2014/NĐ-CP. (Khoản 1 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP). Khi hết thời gian sử dụng đất sẽ cần làm đơn, thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất như sau:
+ Nếu là điều chỉnh dự án đầu tư mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì nộp hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất sau khi có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc điều chỉnh dự án đầu tư;
+ Nếu xin gia hạn sử dụng đất mà phải làm thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư thì việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất được thực hiện đồng thời với việc thực hiện thủ tục đăng ký điều chỉnh dự án đầu tư.
+ Nếu dự án đầu tư có điều chỉnh quy mô mà có thay đổi thời hạn hoạt động của dự án thì thời hạn sử dụng đất được điều chỉnh theo thời gian hoạt động của dự án;
Trường hợp 2:
Trường hợp gia hạn quyền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất. (Khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)
– Khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Nhưng nếu như có nhu cầu xác nhận tờ khai mốc thời gian sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo thủ tục chung.
Với quy định như trên, khi công chứng, chứng hợp hợp đồng, giao dịch đối với trường hợp thời hạn sử dụng đất thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã hết thì có được công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch không? Có hai quan điểm như sau:
Quan điểm thứ nhất cho rằng, được công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch vì chiếu theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 2 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Quan điểm thứ hai: Không được công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch vì: Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì một trong những điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải “Trong thời hạn sử dụng đất”. Thực chất, quyền sử dụng đất trong trường hợp này vẫn đang “trong thời hạn sử dụng đất” được công nhận theo quy định quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 2 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng không được thể hiện rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, có thể nhận định rằng, quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 2 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ áp dụng trong trường hợp “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Điều này có nghĩa, nếu người sử dụng đất vẫn tiếp tục sử dụng đất, không thực hiện các quyền nêu trên thì không cần làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất; nhưng nếu thực hiện các giao dịch thì có nghĩa là người sử dụng đất này đã và sẽ “không trực tiếp sản xuất nông nghiệp” trên đất đang sử dụng nên cần thực hiện thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 3 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Hồ sơ, thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất
Hồ sơ gia hạn thời hạn sử dụng đất:
Theo quy định tại khoản 9 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi khoản 5 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) quy định về hồ sơ gia hạn thời hạn sử dụng đất cụ thể như sau:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
+ Bản sao Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Quyết định chủ trương đầu tư có thể hiện thời hạn hoặc điều chỉnh thời hạn thực hiện dự án đầu tư phù hợp thời gian xin gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.
+ Trường hợp tổ chức trong nước đang sử dụng đất để thực hiện hoạt động đầu tư trên đất nhưng không thuộc trường hợp có Quyết định đầu tư bổ sung hoặc Giấy phép đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì thể hiện cụ thể lý do đề nghị gia hạn sử dụng đất tại Điểm 4 của Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất
Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất tại UBND cấp xã. UBND cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bước 2: Người sử dụng đất nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện nơi có đất.
Bước 3 : Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
* Đối với trường hợp không đủ điều kiện gia hạn sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phải thông báo cho người sử dụng đất và làm thủ tục thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 hiện hành.
Thời gian thực hiện gia hạn quyền sử dụng đất
Theo quy định tại điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điểm e Khoản 2 Điều Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì: Thời gian thực hiện thủ tục hành chính đất đai liên quan tới vấn đề gian hạn thời gian sử dụng đất sẽ không quá 07 ngày.
Như vậy, cơ quan nhà nước quản lý đất đai có thẩm quyền khi tiếp nhận đơn xin gia hạn thời gian sử dụng đất và các loại giấy tờ kèm theo thủ tục đầy đủ như: mẫu tờ khai xác định mốc thời gian sử dụng đất và xác nhận tờ khai mốc thời gian sử dụng đất, đơn xin gia hạn thời gian sử dụng đất nông nghiệp… của người sử dụng đất đầy đủ thì sẽ cần phải thực hiện các thủ tục và trả kết quả gia hạn thời gian sử dụng đất trong vòng 07 ngày làm việc.
Trên đây là hướng dẫn của Luật Hà Sơn Bình về thời gian sử dụng đất, thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất. Nếu có vướng mắc hoặc cần thêm thông tin tư vấn luật đất đai xin vui lòng liên hệ hotline 1900.6193 để được hỗ trợ.
—————————
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Địa chỉ: Số 68 Bắc Sơn (Km20+500), TDP Bắc Sơn, Thị trấn Chúc Sơn, Chương Mỹ, Hà Nội.
VP: Số 22, ngõ 20, Nguỵ Như Kom Tum, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội.
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900.6193
Email: hasonbinhlawfirm@gmail.com
