(Luật Hà Sơn Bình) – Hầu hết các trường hợp sổ đỏ chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất mà không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở. Vậy mua đất khi nhà trên đất chưa được cấp sổ đỏ có rủi ro gì không? Mời các bạn đọc bài viết sau của chúng tôi để biết chi tiết và pháp lý mua nhà và đất.
KHÁCH HÀNG HỎI:
“Gia đình tôi muốn mua một mảnh đất bao gồm cả nhà và đất nhưng thực tế nội dung ghi trong sổ đỏ lại không ghi có nhà ở. Mảnh đất này đứng tên 1 mình bên bán là người chồng và có nguồn gốc là được bố mẹ tặng cho riêng anh ấy, vợ không được đứng tên, sổ đỏ cấp năm 2019. Trên mảnh đất nói trên có một ngôi nhà ba tầng họ xây năm 2009, cùng năm đó hai vợ chồng bên bán kết hôn với nhau, tôi chưa biết tiền xây nhà là của riêng chồng hay của hai vợ chồng hay của bố mẹ. Tuy nhiện, xem trong bản gốc sổ đỏ họ đưa và thấy: mặc dù ở mục: Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất thì chỉ thấy có thông tin về: họ tên người bán, thửa đất, diện tích, sơ đồ mảnh đất, mục đích sử dụng đất…. Hoàn toàn không có bất kỳ thông tin nào về ngôi nhà hay các tài sản trên đất mà gia đình tôi định mua. Trong khi đó họ nói là bán toàn bộ đất, nhà và tài sản trên đất nên tôi có một số băn khoăn, rất mong được luật sư tư vấn:
- Hiện tại, trong sổ đỏ của bên bán mới chỉ được nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản trên đất, vậy khi tôi mua đất thì có được sở hữu căn nhà trên đất luôn không?
- Tôi cần làm thế nào để được biết nhà đất trên có tranh chấp hay không? Có được cầm cố, thế chấp hay bị hạn chế chuyển nhượng hay không?
- Nếu bán cho gia đình tôi rồi, ký hợp đồng rồi mà người vợ kiện huỷ hợp đồng có được không?
Cảm ơn sự giúp đỡ của luật sư!”
LUẬT HÀ SƠN BÌNH TRẢ LỜI:
Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc đến Công ty Luật TNHH Hà Sơn Bình, căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp xin được tư vấn cho bạn như sau:
1. Về việc mua bán nhà đất trong khi chỉ đất được cấp giấy chứng nhận, còn nhà thì chưa
Thực tế hiện nay, số người xây dựng, sở hữu nhà ở trên đất nhưng thông tin nhà ở, công trình xây dựng trên đất không được cập nhật, đăng ký bổ sung vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khá nhiều. Về bản chất nhà là vật đặc định, chỉ có giá trị khi gắn liền với 1 quyền sử dụng đất nhất định, theo Luật Dân sự Việt Nam, nhà là vật phụ luôn gắn liền với vật chính là quyền sử dụng đất. Do vậy, khi chủ sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cam kết bàn giao luôn nhà ở, công trình xây dựng trên đất cho bên mua thì giao dịch này là hợp pháp.
Tuy nhiên, bạn cần kiểm tra lại thông tin về ngôi nhà trên đất đã được hợp thức hóa chưa? Tức là ngôi nhà trên đất có giấy phép xây dựng không? Trong trường hợp có giấy phép xây dựng thì bạn cần tiến hành bổ sung vào hợp đồng chuyển nhượng là bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, diện tích là bao nhiêu, mô tả về phần nhà…Trong một số trường hợp, phải tiến hành thủ tục kê khai biến động nhà đất trước rồi mới được mua bán chuyển nhượng theo Luật Đất đai năm 2013:
Hơn nữa do bạn không rõ căn nhà có phải do vợ chồng bên bán xây dựng hay không nên để tránh tranh chấp, bạn nên đề nghị vợ bên bán có văn bản xác nhận biết việc chồng bán đất và chuyển giao luôn căn nhà cùng các công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất và hoàn toàn không có ý kiến phản đối, không khiếu nại, thắc mắc hoặc khởi kiện gì đối với giao dịch này.
2. Kiểm tra thông tin về tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất
Trên thực tế, việc kiểm tra chỉ là một biện pháp tìm thông tin để đánh giá thửa đất đang mua có đảm bảo an toàn pháp lý hay không. Kết quả kiểm tra chỉ phản ánh được phần nào tình trạng pháp lý của thửa đất. Rất khó để khẳng định, sau khi kiểm tra, thửa đất có còn rủi ro bị tranh chấp hay không. Dù sao trước khi mua nhà đất bạn cũng nên thực hiện 1 vài biện pháp kiểm tra như sau:
+ Kiểm tra tình trạng nhà đất có tranh chấp hay không, bạn có thể liên hệ với UBND cấp xã, phường nơi có đất để xin thông tin về việc nhà đất có đang bị khiếu nại, tranh chấp hay không. Đây là một trong những căn cứ để xác định nhà đất đó có bị tổ chức hoặc cá nhân nào tranh chấp hay không. Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định, nếu có tranh chấp thì các bên phải đề nghị UBND cấp xã, phường nơi có đất tổ chức hoà giải, thủ tục này là cơ sở để các bên đưa vụ việc ra Toà án nhân dân có thẩm quyền trong trường hợp không hoà giải thành.
+ Kiểm tra thông tin quy hoạch: bạn có thể liên hệ với Phòng quản lý đô thị để được cung cấp thông tin về kiến trúc, quy hoạch, chỉ giới, cốt xây dựng … đối với khu đất bạn định mua.
+ Kiểm tra thông tin về những hạn chế (nếu có đối với quyền sử dụng đất): thông thường, các văn phòng công chứng sẽ có phần mềm tra cứu dữ liệu bất động sản theo đó, với mỗi thửa đất, tờ bản đồ nhất định họ sẽ kiểm tra xem thửa đất có bị hạn chế gì hay không (chẳng hạn đang được bên bán hứa bán, đặt cọc, cấm cố, thế chấp..). Lưu ý, với những thửa đất được cấp giấy chứng nhận từ trước khi Sở Tư pháp các tỉnh xây dựng hệ thống lưu trữ thông tin về bất động sản thì trên hệ thống sẽ không có thông tin để cung cấp cho bạn.
3. Về rủi ro hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất bị kiện
Khi vợ bên bán đã tự nguyện ký văn bản xác nhận biết và đồng ý với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất thì chị này sẽ không thể yêu cầu toà án huỷ hợp đồng chuyển nhượng nhà đất của bạn và người chồng vì không có cơ sở pháp lý.
Trên đây là nội dung tư vấn của luật sư, hi vọng giúp bạn làm sáng tỏ vấn đề mà bạn đang quan tâm, nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn chi tiết hơn nữa về pháp lý mua nhà và đất, vui lòng kết nối đến tổng đài 1900 6193 để được hỗ trợ.
Tìm hiểu thêm: Đất thế chấp có được lập di chúc không
=================
