Hiện nay, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp đang diễn ra hết sức phổ biến do quỹ đất ở ngày càng thu hẹp. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng đất nông nghiệp không giống chuyển nhượng đất ở, vì vậy, cần nắm rõ điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện đúng yêu cầu khi chuyển nhượng, cho tặng loại đất này.
Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp
Điều kiện đối với đất
Căn cứ vào Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai sửa đổi 2013, một mảnh đất nông nghiệp cần đáp ứng tất cả tiêu chí sau đây thì mới được giao dịch:
– Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định (hay một số nơi còn gọi là Sổ đỏ). Đất không thuộc diện tranh chấp, kiện cáo.
– Đất không thuộc diện đang trong quá trình thi hành án. Cụ thể, Tòa án có thể ra phán quyết quyền sử dụng đất của bên bán đang bị kê biên và mảnh đất này sẽ không bán được tại thời điểm thi hành án.
– Đất nông nghiệp còn thời hạn sử dụng theo xác nhận của văn phòng địa chính địa phương.
– Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cần được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền, mọi sự thay đổi liên quan đến mảnh đất cần được cập nhật rõ trong sổ địa chính.
Đối với bên nhận chuyển nhượng
Thứ nhất, bên nhận chuyển nhượng không là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài.
Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài không là đối tượng được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Việt Nam. Do đó, nếu bên mua thuộc một trong hai đối tượng này thì cũng không được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Thứ hai, theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai quy định cụ thể về: Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
- “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”
Theo đó:
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa, cụ thể rằng:
+ Tất cả các thành viên của hộ gia đình thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì hộ gia đình đó không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa.
+ Cá nhân thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho đất trồng lúa.
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Như vậy, điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp là bên nhận chuyển nhượng phải là Hộ gia đình, cá nhân có quốc tịch Việt Nam, hiện đang sinh sống ổn định tại Việt Nam và hiện đang trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ việc sản xuất nông nghiệp (đối với đất trồng lúa).
Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
– Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối
+ Không quá 30 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long.
+ Không quá 20 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn lại.
– Đất trồng cây lâu năm
+ Không quá 100 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.
+ Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
– Đất rừng sản xuất là rừng trồng
+ Không quá 150 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.
+ Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.
Các bước thực hiện thủ tục sang tên đất nông nghiệp
Chuẩn bị hồ sơ liên quan đến việc chuyển nhượng
– Đối với bên chuyển nhượng:
+ Xin xác nhận nhân khẩu được giao đất nông nghiệp nếu đất là được nhà nước giao cho Hộ gia đình;
+ Giấy tờ nhân thân: CCCD/CMND, sổ hộ khẩu của những người được giao đất
– Đối với bên nhận chuyển nhượng:
+ Xin xác nhận trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp (đối với đất nhận chuyển nhượng là đất trồng lúa);
– Giấy tờ nhân thân: CCCD/CMND, sổ hộ khẩu, đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ chứng minh về trình trạng hôn nhân.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Theo đó, hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến Văn phòng công chứng hoặc UBND xã nơi có đất để tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định.
Xem thêm: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng có giá trị không
Nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất
– Hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
+ Tờ khai lệ phí trước bạ;
+ Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có);
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Các xác nhận liên quan đến đất của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (nếu có);
+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
+ Giấy tờ nhân thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;
+ Giấy ủy quyền (nếu không trực tiếp nộp hồ sơ).
– Trình tự, thủ tục nộp hồ sơ:
+ Bước 1: Nộp toàn bộ hồ sơ đã chuẩn bị ở trên vào Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện nơi có đất
+ Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
– Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
– Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.
Theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 61, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục hành chính đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không quá 30 ngày.
Trên đây, là toàn bộ nội dung liên quan đến Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp. Mọi thắc mắc liên quan đến nội dung bài viết trên hoặc cần thêm thông tin tư vấn luật đất đai của Luật Hà Sơn Bình, quý vị có thể liên hệ với chúng tôi qua hotline 1900.6193 để được giải đáp nhanh chóng nhất.
—————————
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Địa chỉ: Số 68 Bắc Sơn (Km20+500), TDP Bắc Sơn, Thị trấn Chúc Sơn, Chương Mỹ, Hà Nội.
VP: Số 22, ngõ 20, Nguỵ Như Kom Tum, Nhân Chính, Thanh Xuân, Hà Nội.
Tổng đài tư vấn pháp luật: 1900.6193
Email: hasonbinhlawfirm@gmail.com
