Câu hỏi: Tôi có 1ha đất nông nghiệp để trồng lúa, nay có nhu cầu chuyển hướng kinh doanh tôi thoả thuận đổi 1 ha đất của mình cho ông Ba để lấy 0,9ha đất của ông Ba ở một vị trí khác cùng thôn. Mảnh đất này gia đình tôi được UBND huyện ra quyết định giao năm 1995, nhưng chưa có Sổ. Tôi mong luật sư giải đáp cho tôi: Tôi có được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với ông Ba không và điều kiện, thủ tục chuyển đổi như thế nào?
Trả lời:
1. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại cácđiều 189, 190, 191,192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Theo Điều 190 Luật Đất đai năm 2013 quy định điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp:
“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”
Ngoài ra, theo Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”
Theo quy định ở trên đối với trường hợp của bạn đã có quyết định giao đất từ năm 1995 và chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã thì được thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Như vậy, theo quy định cá nhân được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận/ có quyết định giao đất
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
– Chuyển đổi trong cùng xã/phường.
(Khoản 1 Điều 168, khoản 1 Điều 188, Điều 190 Luật Đất đai 2013)
2. Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
2.1. Hồ sơ:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải thể hiện tổng diện tích nhận chuyển quyền tại điểm 4 Mục I của Mẫu số 09/ĐK (Lý do biến động) như sau:
+ “Nhận … (ghi hình thức chuyển quyền sử dụng đất) …m2 đất (ghi diện tích đất nhận chuyển quyền);
+ Tổng diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng do nhận chuyển quyền và đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2007 đến trước ngày 01/7/2014 là … m2 và từ ngày 01/7/2014 đến nay là … m2 (ghi cụ thể diện tích nhận chuyển quyền theo từng loại đất, từng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương)”;
– Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
– Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
– Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
2.2. Nơi nộp hồ sơ:
Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại các nơi sau đây:
– Nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu;
– Nộp tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa;
– Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai;
– Nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.
(Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, Khoản 19 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ- CP)
Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có như cầu tư vấn, hỗ trợ pháp lý khác, Quý khách vui lòng liên hệ Hotline 19006193 để được giải đáp.
