Mua bán đất đai là hoạt động rất phổ biến hiện nay. Tuy nhiên vẫn có nhiều trường hợp mua bán mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng? Như vậy có đảm bảo tính pháp lý không? Và có thể thực hiện được thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Bài viết dưới đây Luật Hà Sơn Bình sẽ giải đáp thắc mắc cho quý bạn đọc.
Quy định pháp luật về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 689 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
- Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này
Bên cạnh đó, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 cũng quy định rất rõ về trường hợp này.
- Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Như vậy, theo quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai phải được công chứng, chứng thực mới hợp pháp về mặt hình thức.
Ngoài ra, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
– Các bên tham gia xác lập giao dịch dân sự phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp;
– Các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
– Mục đích của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội;
– Phải đáp ứng điều kiện có hiệu lực về hình thức của giao dịch dân sự;
=> Như vậy, bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.
Xem thêm: Hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng được thực hiện như thế nào?
Hậu quả pháp lý của việc mua bán đất mà Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực
Theo quy định tại Điều 117 và Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015, thì giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức sẽ bị vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật này như sau:
– Hợp đồng không có giá trị từ thời điểm giao kết, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên;
– Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
– Bên nào có lỗi dẫn đến thiệt hại cho bên kia thì phải bồi thường thiệt hại, bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
Như vậy, việc không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này có những rủi ro nhất định đối với người mua như sau:
– Dễ bị lừa đảo: việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi mua bán đất đai là một hình thức quản lý nhà nước về đất đai. Khi đó, tổ chức hành nghề công chứng có thể cập nhật những biến động liên quan đến đất đai. Việc không công chứng hợp đồng nêu trên, người bán có thể thực hiện hai hoặc nhiều việc mua bán cùng một lúc trên cùng một thửa đất, tức là người mua đã bị lừa đảo.
– Không nắm được tính pháp lý của thửa đất: thông thường khi thực hiện thủ tục mua bán đất đai không công chứng, người mua cũng không có nhiều thông tin về thửa đất (diện tích trên bản đồ địa chính, có tranh chấp hay không, nguồn gốc đất như thế nào, sau này phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính gì đối với Nhà nước,…), do đó, nếu phát sinh những tranh chấp hoặc chi phí khác ngoài chi phí mua đất, người mua thường là người chịu thiệt thòi.
– Không thể thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sang tên sổ đỏ): người sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc mua bán đất phải đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng và hợp đồng chuyển nhượng đất phải có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp này vì hợp đồng chuyển nhượng không đúng hình thức nên đã bị vô hiệu, nên sẽ bị cơ quan nhà nước trả lại hồ sơ và không được cấp Giấy chứng nhận.
Các trường hợp ngoại lệ khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng vẫn được cấp giấy chứng nhận
– Trường hợp một bên trong hợp đồng là tổ chức kinh doanh bất động sản
+ Căn cứ tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất không cần phải thực hiện việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất mà vẫn được làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận nếu một trong các bên chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản.
+ Theo đó, nếu mà một trong các bên tham gia hợp đồng mua bán đất là tổ chức có hoạt động kinh doanh bất động sản theo giấy phép đăng ký kinh doanh thì không nhất thiết phải thực hiện việc công chứng hợp đồng mà vẫn được cấp sổ đỏ, trừ khi có yêu cầu từ phía các bên về việc công chứng.
– Trường hợp thực hiện chuyển nhượng đất trước ngày 01/07/2014:
Căn cứ tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, người đang sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu:
+ Đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/01/2008 mà đất nhận chuyển nhượng đó chưa được cấp Giấy chứng nhận;
+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà người sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cụ thể:
+ Các loại giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Ngoài ra còn các loại giấy tờ khác và phải được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 như sổ mục kê đất, sổ kiến điền,…
– Trường hợp khi một bên hoặc các bên đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ đã thoả thuận trong hợp đồng
Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định một trường hợp ngoại lệ đối với hình thức của giao dịch là điều kiện có hiệu lực như sau: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”.
Dựa theo quy định trên, nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất là ⅔ nghĩa vụ trong hợp đồng, và có giấy tờ chứng minh được việc thực hiện ⅔ nghĩa vụ hợp đồng như thông tin chuyển khoản, giấy biên nhận . . thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn có hiệu lực.
Khi đó, một trong các bên hoặc tất cả các bên được yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên sẽ không cần thực hiện việc công chứng. Và sau khi được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có thể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi không công chứng hợp pháp thì vẫn được phép cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp ngoại lệ mà pháp luật cho phép như nội dung bài viết đã chia sẻ ở trên. Tuy nhiên, chúng tôi khuyến khích việc mua bán đất đai nên được thực hiện tuân thủ theo đúng trình tự, thủ tục luật định nói chung, đặc biệt là việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng.
Trong trường hợp mua bán đất không công chứng, để đảm bảo quyền và lợi ích tối đa của mình, bên mua cần thực hiện và yêu cầu bên bán thực hiện các công việc sau:
– Ký kết các Hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đầy đủ chữ ký của các bên liên quan. Ví dụ: đất của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng, đất của hộ gia đình thì phải có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Ngoài chữ ký của các bên liên quan, cần có thêm chữ ký của những người làm chứng (nên là tổ trưởng tổ dân phố, người thân thích của bên bán, hoặc những người có uy tín).
– Khi chuyển tiền mua bán đất, nên chuyển qua tài khoản ngân hàng (nêu rõ nội dung chuyển khoản) hoặc đưa tiền mặt phải có xác nhận của bên bán về việc đã nhận đủ số tiền.
– Nên thực hiện việc bàn giao thực địa đất, nhà và lập thành văn bản (có chữ ký của bên mua, bên bán, người làm chứng), nêu rõ ranh giới, mốc giới và đặc điểm của thửa đất, nhà.
Trên đây là bài viết về việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng có giá trị pháp lý không, nếu quý khách hàng còn bất kỳ thắc mắc nào về các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua bán đất hoặc các vấn đề khác cần tư vấn đất đai có thể liên hệ thể liên hệ đến số tổng đài 1900.6193 để được tư vấn. Hãy đến với Công ty Luật TNHH Hà Sơn Bình để nhận được dịch vụ tốt nhất cho mọi khách hàng.
Tìm hiểu thêm dịch vụ luật sư đất đai được cung cấp bởi Luật Hà Sơn Bình
—————————-
CÔNG TY LUẬT TNHH HÀ SƠN BÌNH
Địa chỉ VP: Đường du lịch Chùa Trầm, Ninh Sơn, thị trấn Chúc Sơn, huyện Chương Mỹ, TP Hà Nội.
Hotline: 1900 6193
Email: hasonbinhlawfirm@gmail.com
