Phạt Cọc khi Mua bán Đất, trường hợp nào không phải chịu phạt cọc. Sau đây Luật Hà Sơn Bình sẽ làm rõ vấn đề này qua bài tư vấn sau.
1. Đặt cọc khi mua bán đất
Đặt cọc là hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định. Tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015.
Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý. Đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Trường hợp hợp đồng được giao kết. Thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết. Thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết. Thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc. Và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013. Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014. Và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc . Bắt buộc phải công chứng. Hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc phát sinh rủi ro hưởng đến quyền. Lợi ích của các bên, làm hợp đồng đặt cọc các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế, xảy ra nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc. Mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp.
Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6193
2. Hợp đồng đặt cọc mua bán đất vô hiệu
Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 giao dịch đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:
- Người tham gia đặt cọc bị hạn chế hoặc không có “năng lực hành vi dân sự.”
- Người tham gia giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép.
- Tài sản đặt cọc là loại tài sản pháp luật cấm lưu thông.
- Nội dung giao dịch trái quy định của pháp luật.
- Giao dịch đặt cọc không lập thành văn bản theo quy định.
3. Mức phạt cọc khi các bên không có thỏa thuận
PHẠT CỌC được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết. không chịu thực hiện hợp đồng đã xác lập. Thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc. Còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.
Các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.
Khi bên nhận đặt cọc hoặc bên đặt cọc không giao kết. Hoặc thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận thì sẽ bị phạt cọc. Mức phạt cọc được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
“Trường hợp hợp đồng được giao kết. Thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết. Thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc. Và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Theo đó, mức phạt cọc khi mua bán đất được quy định như sau:
– Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết. Thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
– Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết. Thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc . và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác như không phạt cọc. Hoặc phạt cọc theo mức thấp hơn, cao hơn số tiền đặt cọc. Thì thực hiện theo thỏa thuận đó với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.
Luật sư tư vấn luật Đất đai qua điện thoại gọi số: 1900.6193
4. Trường hợp không chịu phạt cọc khi mua bán đất.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015. Khi một trong các bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng sẽ phải chịu phạt cọc. Trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Hiện nay pháp luật quy định trường hợp nào sẽ “không chịu phạt cọc” như sau:
- Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng. Nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng. Mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện. Hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc.
- Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng. Hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Mặt khác, căn cứ theo Án lệ theo số 25/2018/AL. Được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 17-10-2018. Và được công bố theo QĐ số 269/QĐ-CA ngày 6-11-2018 của Chánh án TAND Tối cao. Nếu người bị phạt cọc chứng minh được nội dung sau:
- Việc chậm trễ thực hiện hợp đồng là do nguyên nhân khách quan.
- Chứng minh được đây không phải là trường hợp bên bị phạt cọc. không muốn mua bán đất hoặc chậm trễ thực hiện các thủ tục dẫn đến. Không thực hiện đúng nội dung hai bên đã thỏa thuận thì có khả năng không phải chịu phạt cọc.
Tuy nhiên, sẽ không bị phạt cọc nếu là chỉ có giấy biên nhận tiền. Nếu bên dự định mua giao tiền cho bên có nhà, đất. Nhưng không thỏa thuận là đặt cọc. Hoặc có giấy biên nhận tiền nhưng trong giấy đó không ghi là đặt cọc thì sẽ không bị phạt cọc.
Trường hợp chỉ có giấy biên nhận tiền (trong đó không có từ nào là đặt cọc). Thì nghĩa vụ của các bên khi vi phạm sẽ khác với đặt cọc. Nếu đưa một khoản tiền mà không thỏa thuận là đặt cọc thì khi đó được coi là “tiền trả trước”. Về bản chất trả trước là một khoản tiền để thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Trường hợp các bên không chuyển nhượng nhà đất thì khoản tiền đó sẽ xử lý như sau:
– Bên đưa tiền từ chối giao kết. Thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước sẽ được nhận lại và không chịu phạt. Trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
– Nếu bên nhận tiền từ chối giao kết. Thực hiện hợp đồng thì chỉ phải trả lại khoản tiền trả trước và không chịu phạt cọc. Trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Như vậy, người dân cần hết sức lưu ý vấn đề này. Vì rất nhiều trường hợp trên thực tế muốn phạt cọc bên còn lại. Nhưng không có thỏa thuận đặt cọc thì không xử lý được.
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi. Trường hợp bạn đọc có thắc mắc, hoặc có nhu cầu được tư vấn pháp luật vui lòng liên hệ.
—————————-
CÔNG TY LUẬT TNHH HÀ SƠN BÌNH
Địa chỉ VP: Đường du lịch Chùa Trầm, Ninh Sơn, thị trấn Chúc Sơn, huyện Chương Mỹ, TP Hà Nội.
Hotline: 1900 6193
Email: hasonbinhlawfirm@gmail.com
