Khi Nhà nước thu hồi đất, vấn đề bồi thường, hỗ trợ luôn là vấn đề phức tạp xảy ra nhiều tranh chấp, khiếu nại nhất. Chính vì vậy, 4 nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp dưới đây được quy định đầy đủ trong các văn bản luật hiện hành.
4 Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
Theo Luật Đất đai năm 2003 thì các nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiêph, đất đai nói chung nằm rải rác tại các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 (Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 và Điều 18 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004).
Đến thời kì Luật Đất đai năm 2013 ra đời thì đã luật hóa các nguyên tắc này đồng thời tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88 Luật Đất đai năm 2013) và có một điều luật riêng quy định về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 83 Luật Đất đai năm 2013).
Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất, nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, nghành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện. Cụ thể được hiểu một cách cơ bản như sau:
Thứ nhất, người bị thu hồi đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật thì được bồi thường, hỗ trợ.
Việc bồi thường được đặt ra khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích QPAN, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vào mục tiêu phát triển kinh tế. Tuy nhiên, để được bồi thường, hỗ trợ, người bị thu hồi đất còn phải thỏa mãn những điều kiện do pháp luật quy định.
Khoản 1 Điều 74 Luật Đất khẳng định: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường”. Ngoài ra, với các trường hợp không được bồi thường về đất luật cũng xác định vấn đề bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại (Khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai năm 2013).
Việc bồi thường về tài sản sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất cũng chỉ được đặt ra khi “chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản được bồi thường” và “Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại”.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xem như là sự bồi hoàn những thiệt hại trực tiếp mà NSDĐ phải gánh chịu do việc thu hồi đất gây ra. Bên cạnh việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất, NSDĐ có đất bị thu hồi còn được xem xét hỗ trợ theo Điểm a, Khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai năm 2013: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ”.
Đối với trường hợp người trực tiếp sản xuất bị thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp khác để bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất, thì ngoài việc được bồi thường, còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định cuộc sống, được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, bố trí việc làm mới.
Điều này là hành động cần thiết bởi vì, đất nông nghiệp không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là điều kiện bảo đảm việc làm cho người nông dân. Khi đất nông nghiệp của họ đã bị thu hồi do nhu cầu của Nhà nước thì Nhà nước phải bồi thường, hỗ trợ không chỉ về mặt vất chất mà còn trong việc đào tạo chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm mới. Đây không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn là trách nhiệm xã hội, chính trị, thể hiện rõ tính nhân đạo của Nhà nước.
Thứ hai, việc bồi thường bảo đảm đầy đủ các thiệt hại.
Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, người dân không chỉ thiệt hại về đất mà còn có những thiệt hại về tài sản trên đất, các hoa lợi, lợi tức thu được do việc sử dụng đất. Để bảo đảm bồi thường đầy đủ các thiệt hại, phạm vi bồi thường không chỉ dừng lại ở đất bị thu hồi mà còn có bồi thường cả những thiệt hại về tài sản, sản xuất kinh doanh.
Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể nguyên tắc bồi thường về đất và về tài sản nhằm bảo vệ lợi ích chính đáng của người có đất bị thu hồi: “Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất” (Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013).
Nguyên tắc này tạo sự linh hoạt khi cho phép cơ quan thẩm quyền cũng như người bị thu hồi đất nông nghiệp lựa chọn được phương án bồi thường phù hợp. Đối với trường hợp bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng đối với NSDĐ nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất được xem là quy định tích cực, nhằm tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất nông nghiệp tiếp tục được kinh doanh, sản xuất nông nghiệp.
Ngoài ra, việc bồi thường về đất cùng mục đích sử dụng cũng tránh những tiêu cực, lợi dụng, tranh chấp không đáng có trong bồi thường đất nông nghiệp.
Trong thực tiễn sử dụng đất nông nghiệp, việc vi phạm mục đích sử dụng đất khá phổ biến, đó là việc chuyển từ đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp. Trong những trường hợp này, khi bị thu hồi đất, NSDĐ có thể tìm cách, gây khó khăn, nhân cơ hội để đòi bồi thường với giá đất phi nông nghiệp.
Vì vậy, pháp luật cũng quy định rõ, NSDĐ nông nghiệp theo quy định của pháp luật nhưng tự ý sử dụng làm đất phi nông nghiệp thì chỉ được bồi thường theo đất nông nghiệp.
Bồi thường đất cùng mục đích sử dụng là bảo đảm sự công bằng giữa tất cả NSDĐ có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, việc bồi thường bằng đất nông nghiệp trong thực tế chỉ được triển khai khi quỹ đất nông nghiệp của địa phương còn. Như đối với quỹ đất nông nghiệp đã được phân chia, thời hạn sử dụng đất khá dài (20 năm hoặc 50 năm) nên hầu như việc bồi thường về đất tại địa phương được thực hiện bằng tiền.
Đối với bồi thường về tài sản, Điều 88 Luật Đất đai năm 2013 quy định nguyên tắc:
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại”.
Nếu chỉ bồi thường về giá trị sử dụng của đất mà bỏ qua những thiệt hại về tài sản gắn liền với đất và đặc biệt là bỏ qua những thiệt hại khi ngừng sản xuất, kinh doanh sẽ là một thiếu sót trong chính sách pháp luật về bồi thường.
Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất được xem xét khi chủ sở hữu tài sản đó hợp pháp; việc bồi thường thiệt hại trong sản xuất kinh doanh được đặt ra khi người có đất bị thu hồi phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại. Nói cách khác, khi có thiệt hại xảy ra thì NSDĐ có đất bị thu hồi sẽ được xem xét bồi thường, bảo đảm việc bồi thường đầy đủ các thiệt hại.
Thứ ba, việc bồi thường phải theo giá thị trường.
Điều này là cơ sở để bảo đảm lợi ích cho người có đất bị thu hồi, để họ thấy việc bồi thường là thỏa đáng và tự nguyện trả lại đất được giao.
Đối với trường hợp bồi thường về đất, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất” (Khoản 2 Điều 74).
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP cũng quy định: “Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất”.
Về lý thuyết, việc bồi thường phải dựa trên thiệt hại thực tế, tuy nhiên đối với đất nông nghiệp, tuy giá đất bồi thường tính thấp hơn so với đất phi nông nghiệp và đặc biệt thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường, sự biến động giá đất cũng không đáng kể.
Nhưng trên thực tế người bị thu hồi đất không được nhận tiền bồi thường ngay tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà phải sau một thời gian, có khi sau từ 3 – 5 năm kể từ ngày này, do việc thực hiện những quy trình thủ tục nên điều này dễ dân đến bức xúc của người dân có đất bị thu hồi. Người có đất nông nghiệp bị thu hồi luôn cảm thấy mức giá đất để tính bồi thường, chi trả cho họ là quá thấp so với giá trị thực tế.
Thứ tư, việc bồi thường phải bảo đảm công khai, minh bạch, dân chủ, kịp thời và đúng quy định pháp luật.
Đây là nguyên tắc cơ bản để thực hiện tốt việc áp dụng, nâng cao hiệu quả thực thi của pháp luật. Chính vì vậy, mà Luật Đất đai năm 2013 đã khẳng định lại nguyên tắc này cả ở hai Điều luật về nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất:
“Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật” (Khoản 3 Điều 75).
“Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật” (Điểm b, Khoản 1 Điều 83).
Việc tuân thủ nguyên tắc này là một đòi hỏi khách quan trong quá trình thực thi các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất vừa là cơ chế giám sát hoạt động này.
Xét ở khía cạnh nào đó, bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất thực chất là sự giao dịch, cân bằng lợi ích giữa người có đất bị thu hồi với Nhà nước. Người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận việc chấm dứt QSDĐ khi các lợi ích của mình được giải quyết kịp thời và thỏa đáng theo đúng quy định pháp luật.
Bởi tất cả các nội dung, phạm vi, giới hạn, trình tự, thủ tục, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đều do pháp luật quy định. Công khai, minh bạch và dân chủ trong việc bồi thường, hỗ trợ sẽ giúp cho người dân được trực tiếp thể hiện ý kiến về những vấn đề liên quan đến quyền và lợi ích chính đáng của mình khi Nhà nước thu hồi đất.
Thông qua đó, người dân có thể giám sát tích cực, phát hiện và phản ánh những hành vi tiêu cực, trái với quy định của pháp luật trong quá trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Về phía cơ quan nhà nước, khi nắm được nguyện vọng của nhân dân sẽ có thể xem xét giải quyết kịp thời không để nảy sinh mâu thuẫn trong quá trình thu hồi đất, đồng thời có những căn cứ, cơ sở để hoàn thiện hơn các quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất.
Nguyên tắc này đã được thể hiện xuyên suốt trong các văn bản pháp luật về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thông qua các quy định về điều kiện được bồi thường, thời hạn thông báo cho người bị thu hồi đất về quyết định thu hồi đất, quy định về xử lý khiếu nại, khiếu kiện, quy định về việc bồi thường, hỗ trợ được công bố rộng rãi cho mọi người dân biết.
Trên đây là tư vấn của Công ty Luật TNHH Hà Sơn Bình về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp. Nếu khách hàng có bất kỳ thắc mắc hay cần thêm thông tin chi tiết, xin hãy liên hệ với bộ phận tư vấn thủ tục hành chính của Công ty.
Để được tư vấn các dịch vụ quý khách hàng vui lòng kết nối tới số hotline: 1900.6193, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ. Hãy đến với Công ty Luật TNHH Hà Sơn Bình để nhận được dịch vụ tốt nhất cho mọi khách hàng.
Tham khảo thêm các dịch vụ luật sư đất đai của Luật Hà Sơn Bình
—————————-
CÔNG TY LUẬT TNHH HÀ SƠN BÌNH
Địa chỉ VP: Đường du lịch Chùa Trầm, Ninh Sơn, thị trấn Chúc Sơn, huyện Chương Mỹ, tp Hà Nội.
Hotline: 1900 6193
Email: hasonbinhlawfirm@gmail.com
