Hiện nay có rất nhiều người kê khai giá mua nhà mua đất trên hợp đồng thấp hơn giá mua bán thực tế để tiết kiệm một chút tiền thuế. Đây là hành vi vi phạm pháp luật và có rất nhiều rủi ro khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng với giá thấp hơn giá giao dịch.
Xác định giá nhà đất để tính thuế như thế nào?
- Lệ phí trước bạ : Theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 13/2022/TT-BTC, mức lệ phí trước bạ người dân phải nộp khi mua bán nhà, đất được tính như sau: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0,5% x Giá nhà, đất.
- Thuế thu nhập cá nhân: Theo quy định tại Thông tư 111/2013/TT-BTC mức thuế thu nhấp cá nhân người dân phải nộp khi mua bán nhà, đất được tính như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá nhà, đất.
Trong đó Giá, nhà đất được xác định theo hai trường hợp:
Trường hợp 1: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định thì: Giá nhà, đất = Giá ghi trên Hợp đồng chuyển nhượng.
Trường hợp 2: Giá nhà, đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá nhà, đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành quy định thì: Giá nhà, đất được tính = Giá 01m2 đất trong Bảng giá đất của UBND x Diện tích chuyển nhượng.
Theo quy định trên thì căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất là giá ghi trên hợp đồng mua bán. Chỉ trong trường hợp, giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá Nhà nước hoặc hợp đồng không ghi giá thì sẽ tính theo giá Nhà nước.
Như vậy, căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi mua bán nhà, đất là dựa vào giá mua bán ghi trên hợp đồng. Đây chính là giá mua bán thực tế giữa các bên. Mà thông thường, giá thoả thuận của các bên sẽ cao hơn giá Nhà nước.
Khai giá trên hợp đồng mua bán nhà đất thấp hơn thực tế bị xử lý thế nào?
Theo phân tích ở trên, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán để tính thuế và lệ phí. Do đó, rất nhiều bên vì muốn được giảm số thuế này đã chọn cách ghi giá trong hợp đồng mua bán thấp hơn giá thực tế hai bên bán cho nhau.
Điều này dẫn đến, số thuế lẽ ra các bên phải nộp bị thấp hơn số thuế các bên nộp cho cơ quan thuế. Đây được xem là một trong những hành vi trốn thuế.
Tuỳ vào mức độ, số tiền thuế bị thiếu, người nộp thuế có thể bị xử phạt hành chính hoặc phải chịu trách nhiệm hình sự. Cụ thể:
- Về xử phạt hành chính
Theo điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán nhà, đất thấp hơn thực tế dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:
– Phạt tiền 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ.
– Phạt tiền 1 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết giảm nhẹ trở lên.
– Phạt tiền 2 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có một tình tiết tăng nặng.
– Phạt tiền 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng.
– Phạt tiền 3 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế khi có hai tình tiết tăng nặng trở lên.
Ngoài ra, người nộp thuế còn phải nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.
Trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước theo thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 8 Nghị định 125/2020/NĐ-CP.
- Về trách nhiệm hình sự
Căn cứ Điều 200 Bộ luật Hình sự, người có hành vi khai giá trên hợp đồng mua bán nhà, đất thấp hơn thực tế để trốn thuế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự nếu thuộc các trường hợp dưới đây:
– Trốn thuế với số tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
– Trốn thuế với số tiền dưới 100.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật Hình sự, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
– Trốn thuế và thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm:
+ Phạm tội có tổ chức;
+ Số tiền trốn thuế từ 300.000.000 đồng đến dưới 1.000.000.000 đồng;
+ Lợi dụng chức vụ, quyền hạn;
+ Phạm tội 02 lần trở lên;
+ Tái phạm nguy hiểm.
– Trốn thuế với số tiền 1.000.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.500.000.000 đồng đến 4.500.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.
Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.
- Rủi ro khi làm hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá trị thực tế
– Thứ nhất, việc hai bên thỏa thuận kê khai giá mua bán nhà, đất trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế nhằm để trốn thuế là hành vi vi phạm pháp luật đã nêu ở mục trên.
– Thứ hai, Việc người mua bán nhà đất khai giá nhà, đất mua bán thấp hơn nhiều so với giá trị chuyển nhượng khi thực hiện thủ tục công chứng chính là thể hiện một giao dịch dân sự giả tạo.
Tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, giao dịch dân sự đó vô hiệu.
Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng có giá trị thấp hơn so với giá trị thực tế với mục đích nhằm che giấu hợp đồng thực tế và trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với bên thứ ba là nhà nước nên hợp đồng được công chứng vô hiệu do giả tạo.
Bên cạnh đó tại điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.”
Như vậy, người mua sẽ bị thiệt hại rất lớn nếu người bán chỉ trả lại số tiền đã nhận bằng với số tiền ghi trong hợp đồng công chứng (số tiền này thấp hơn số tiền thực tế mà người mua đã trả) vì người mua không có bằng chứng để chứng minh mình đã đưa tiền cho người bán nhiều hơn.
Thông qua đây, thì cũng phải lưu ý thêm, việc kê khai giá trong hợp đồng mua bán đất thấp hơn giá thực tế chỉ được cái lợi nhỏ trước mắt (là giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân mà bên bán phải đóng) nhưng tiềm ẩn rủi ro khá lớn trong tương lai (bên bán có thể sẽ bị xử phạt hành chính với số tiền lớn hơn rất nhiều so với khoản tiền trốn thuế, thậm chí là có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự; bên mua có thể bị thiệt hại số tiền rất lớn như ví dụ ở trên).
Do đó, khuyến nghị mọi người khi thực hiện mua bán đất cần ghi giá trong hợp đồng mua bán đúng với giá thực tế các bên giao dịch, điều đấy không chỉ thể hiện sự thượng tôn pháp luật mà còn giúp các bên an toàn về mặt pháp lý, tránh được những rủi ro, thiệt hại ở tương lai.
Cùng Luật Hà Sơn Bình tìm hiểu các thông tin hữu ích về pháp luật.
Với tiêu chí:
+ Luôn luôn “Tận Tâm”
+ Giữ trọn “Chữ Tín”
+ Đem lại “Hiệu Quả” tối ưu nhất
Với dịch vụ tư vấn pháp luật trực tuyến qua điện thoại trực tuyến, chúng tôi mong muốn được góp phần nhỏ bé để tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật, đưa từng quy định, đưa dịch vụ Luật sư đến mọi người – mọi nhà!
Chúng tôi mong muốn bất cứ người dân nào, khách hàng nào cũng có thể sử dụng dịch vụ pháp lý, dịch vụ Luật sư, kể cả là những người ít có điều kiện nhất, xa xôi một cách tốt nhất, kịp thời nhất!
Thông tin chi tiết: https://luathasonbinh.vn/
https://www.facebook.com/hasonbinhlawfirm
Hotline: 19006193
